成都拍地五日收金350亿,行业巨头失落锦官城

第一财经 2021-06-14
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6月11日,持续五天的成都土拍落下帷幕,最终结果既有意料之中、也有意外之处。

受限房价、竞地价、竞自持等规则影响,成都首轮集中供地平均溢价率仅7%,40宗含宅地块全部成交,建筑面积469万平方米,共计成交354.9亿元,平均楼板价12958元/平方米。溢价率被控制住,并未背离业内此前的预判。

出乎意料的是,此次土拍的大得主并非行业龙头,而是本土房企人居。这家公司独自取地四宗,成为本轮供地的拿地王,成交金额共53亿元。规模房企中,仅万科、龙湖、华润等成都“老玩家”有所斩获,且多数成交地块位于主城区。

实际上,早在土拍前,成都官方便发布了《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法(试行)》,明确如果房企存在一些情况,将被纳入竞买资格限制名单,其中便包括踩中“三道红线”的开发企业。

上述办法意味着,如果按2020年末数据计算,国瑞置业、首开股份、天誉置业、华夏幸福、富力地产、华远地产、中国恒大、绿地控股、泰禾集团等9家房企无法参与成都市场的集中供地。该规定在22城中尚属首例。

为控制土拍热度,成都还设定了复杂的竞拍条件。首轮40宗土地,均采取“限房价、定品质、竞地价”,并“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”进行拍卖。

尽管房企对成都热情不减,但在实际竞拍中,高自持比例还是让很多企业望而却步。

据克而瑞统计,本次土拍超七成地块触及最高限价,平均自持租赁住房比例近20%,并有5宗地需要现房销售。主城区如高新区、成华、青阳等自持租赁住房比例在20%以上,近郊的天府新区占比更是超过30%,郊区则较为温和。

最终,本土国企、民企共竞得21块地,德商、人居等位列1-5月成都市流量榜TOP10的企业更是收获颇丰。“成都大部分地块竞自持租赁住房比例较高,本土房企‘出手阔绰’也在情理之中,毕竟地缘优势、资金、人脉均占优的情况下,运营操作空间更加大。”该机构称。

相较而言,龙头房企在成都补仓力度较小。“华润、万科与龙湖等14家一线品牌房企拿地金额合计为136亿元,占总成交金额38.3%;本土与中小规模房企拿地金额合计为218亿元,占总成交金额61.7%。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

值得注意的是,在限价及高自持比例下,房企在成都市场的利润空间有所收窄。

潘浩表示,本次土拍中,武侯区、金牛区、青羊区楼面价分别同比上涨47%、48%与115%,三区新房限价各是22100元/平方米、23850元/平方米以及24450元/平方米,楼面价/新房限价均超60%,房企利润空间被逐步抬升的地价侵蚀。

克而瑞也称,对比可售楼板价来看,除去人才公寓地块,本次土拍平均地价房价比接近0.7,主城区中高新、成华、青羊、金牛房地比达0.8以上,部分热门地块地房比更是接近0.9。投资窗口期缩短之下,一次性供应大量土地未能减缓竞争激烈程度,竞自持租赁住房比例更考验房企运营能力。