融资环境收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍

财联社 2019-09-16
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“面包”难卖的同时,此前被开发商抢购的“面粉”,处境也日益尴尬。

最近一段时间,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演,南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。在流拍地块增多的同时,多城土地交易量同比、环比均出现下降。

多位接受财联社记者采访的业内人士认为,土地市场降温的背后,与房地产融资环境收紧及开发商调整投资计划有关。

“一些房企对未来市场的预期不太乐观,出于自身财务安全的考虑,投资规模有所缩减,并因此放缓了拿地节奏。”中指院杭州分院副总经理高院生表示。

土地流拍折射出的信号

9月以来,天津土地市场已经两度出现流拍。

9月12日天津出让的4宗地块中,有一宗商服用地流拍,其余三宗未流拍的土地,有两宗以底价成交;此前的9月4日,该市出让的土地中,位于生态城旅游区一宗地块遭流拍,而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地,于9月2日暂停出让。

天津地块频现流拍,仅是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热点城市,近期均有土地遭流拍。

惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地,因无人应价而流拍;9月3日武汉出让的5宗地块中,有两宗地块流拍;南京8月29日的大型土地拍卖会上,位于江宁区一宗商业用地流拍。

对此,上海一家中型房企投资部经理认为,在房企投资热情高涨的时期,在热点城市较少出现流拍的现象。目前房企拿地积极性下降,反映出开发商对未来预期有所改变。

“在融资环境收紧形势下,房企会适当降低对发展速度的要求,将销售回款视为当期重要目标,而投资拿地的安排则会适当放缓。” 江苏一家房企市场营销部经理对记者表示。

引人关注的是,地块在即将公开出让前不久,突然暂停出让的现象也有所增加。

广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告,原定于9月12日出让的两幅土地,因故暂停交易程序。而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布,分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序,但随后又做出更正, W10-19-0033地块将正常出让。

上述房企投资经理告诉财联社记者,地块暂停出让,可能与意向买家的投资变化有关。

“有些地块房企此前看好并有购入计划,会与出让方沟通;但在出让过程中因市场变化或企业自身原因,可能想降低如价格等方面的要求,或干脆不想要了,从而引发个别地块暂停出让。”该投资经理补充道。

据克而瑞监测数据,全国336城八月土地成交建筑面积为16959万平方米,环比下降14%,同比降幅则扩大到36%。各能级城市土地成交均出现不同程度下降,其中二线城市环比降幅超过三成,从而影响八月土地成交量较七月明显缩减。

在土地交易量下降的同时,八月全国336城经营性用地供应总面积约24769万平方米,环比上涨近20%。二线城市土地供应量环比增长超过两成,包括杭州、武汉、天津等热点重点城市的土地供应量均有增加,其中不乏主城区的优质宅地。

“八月土地供应量有所增长,但房企拿地热情却有所降低,这应该是土地交易下降的原因之一。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

杨科伟向记者指出,经过多轮调控,房企对融资收紧变得相当敏感。面对融资层面的调控,多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流。将精力首先放到销售、加强回款,投资拿地则被排在相对靠后的位置。

房企整体负债创五年新高

从房企负债变化情况来看,今年上半年房企整体负债水平,处于近五年以来的高位。

克而瑞监测数据显示,2019年上半年174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%,达到2015年以来的最高值;如果将永续债计入,174家房企的净负债率约97.73%。

对于房企净负债率水平上升的原因,杨科伟分析称,这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关。今年三、四月土地市场较火热,房企拿地较积极,不少房企抓紧时机展开一波融资,使得现金流出较多。

但5月以后,房地产融资环境发生变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资,对房企海外发债用途也做出进一步限制。

“在融资环境收紧的背景下,由于房企投资要有足够的自有资金支付,其在拿地环节的杠杆率有所降低,投资因而变得相对谨慎。”高院生认为,“房企拿地谨慎的另一个原因是,在融资与销售均面临一定压力下,有必要降低企业负债率以提高财务安全。确保现金流安全、强调销售回款,成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标。”

就融资政策变化对房企投资的影响,有开发商向记者表示,一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业,受到的冲击尤为明显。

一家浙江房企投资部负责人告诉财联社记者,“前置融资”在地产投资圈被简称为“前融”。

他介绍,“其操作大致为,拍地前先缴纳一部分土地保证金,竞得土地后先支付首笔土地款,此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后,房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款,后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款,当项目开发达到预售标准可预售后,房企通过销售获得回款,可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资。”

“‘前融’主要发生在土地支付这一环节。银行要在房企支付土地款后,才发放开发贷,房企也因此才能获得后续开发中的重要资金。但土地款的支付,有些项目因土地成本较高,也是一笔不小的支出。严格来说,土地款应由房企自有资金支付,但房企为加大投资力度及充分利用市场资金,往往想借用资金来撬动更多项目。”该房企投资部负责人补充道。

据了解,此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资,资管计划被严控后,则通过信托来支付土地款。有一段时期由于一些分支机构会这样操作,从而成为行业一种通行的做法。

“今年五月融资收紧的一个重要部分,就是收紧了用于支付土地款的‘前融’。银保监会深层穿透管理,使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管,这对房企投资去杠杆的影响的确比较大。”上述房企投资部负责人说。