房贷利率挂钩LPR满周 银行购房者各怀心事

时代周报 2019-09-01
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房贷利率挂钩LPR政策公布已满一周,虽然距离10月8日正式落地还有一个月,但是围绕房地产贷款政策的博弈已经开始。

根据央行公告,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60BP。

定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

另一方面,近日,央视财经报道,合肥(楼盘)地区包括建设银行(601939)、中国银行(601988)等大型国有银行以及杭州银行、华夏银行(600015)等商业银行在内的12家银行暂时停做二手房贷款。其中,杭州(楼盘)银行和华夏银行也停止了新房贷款。

房贷利率趋势难降

家住广州(楼盘)卢燕燕(化名),正在为贷款买房而烦恼。

“自从新政公布之后,我一直十分关心房子的贷款问题。”卢燕燕告诉时代周报记者,她买的新房正处于申请贷款的关键时期,是否能在10月8日前签订合约将直接决定贷款是采取目前基准利率上浮的方式进行定价,或是以未来挂钩LPR在加点进行定价。

以卢燕燕所在的广州为例,现有首套房贷最低利率为基准上浮5%,即5.145%,如果是贷款300万期限为30年的话,则一个月要还16371元;新规后,如果按照LPR最新利率4.85%算,同样是300万贷款30年的话,一个月还款15830元,比此前便宜了500多元。

但卢燕燕却告诉时代周报记者,上述方案只是“最为理想”的状态——也是房贷利率的下限,现实中的住房贷款大概率会有一定程度上浮。“我已经跑过好多家银行,他们给我的预估都是还款总额会较之前上涨大概4万到5万元左右,虽然分开20年每月也不过几百元,但是对于必要支出而言,还是能省一点算一点。”

根据融360大数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据来看,目前执行首套房贷9折或9.5折的城市非常少,绝大部分城市的首套房平均利率均显著高于4.85%。而从利率变化趋势来看,最近几个月,无论是首套房还是二套房,大部分城市的房贷平均利率都呈微弱上行趋势。

“展望未来一段时间,个人住房贷款利率有上行的可能性,但幅度不会太大。”国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受媒体采访时表示,不同银行对个人住房贷款业务定位不一样,在不同区域的信贷资源投入也相差较大,因此在房贷利率会有明显的分化,而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

“我们目前仍未收到总行进一步的工作指示”某不愿意具名的国有四大行地区负责人告诉时代周报记者,当前实行的仍是“首套房最低执行利率为基准上浮10%,二套房最低执行利率为基准上浮15%”的政策,与之前利率并无区别。

但并不是所有银行都像国有五大行般气定神闲。

一位在城商行负责住房贷款业务的工作人员则对时代周报记者指出,由于城商行等中小型银行对于利率变动更为敏感,他们在8月25日新政出台之后一直在加班加点研究如何跟进政策。“目前房贷利率虽然还维持在首套上浮10%,二套上浮15%的水平,但可能最近几周就会有比较明显的调整。”

值得注意的是,8月26日,央行广州分行率先表态,杜绝“贷款利率隐性下限”行为,落实房贷利率定价基准的调整。

对此,上述国有银行管理层人士对时代周报指出,在近期央行各分支机构在确定加点下限时,住房贷款利率上行趋势将会十分明显。

银行资金面依然紧张

但跑了一个星期银行的卢燕燕发现,就算她铁了心要在近期把贷款跑下来,但银行紧张的房贷额度,还是成为限制她尽快住进新家的“拦路虎”。

2019年进入下半年以来,不少热点区域的房贷利率出现明显上调,步伐越来越密集。其中贷款资金额度长期处于紧张是重要原因。

据了解,暂停二手房贷款并不是由于出台了相关政策,只是部分银行额度用完。

“今年以来,我们的住房贷款都是要等额度才能批准下来,一般来说等候时间都要一个月左右。”上述国有四大行地区负责人告诉时代周报记者,今年以来对于住房贷款的使用都卡得比较紧,上述时间大多数情况下只适用于一手房,对于部分二手房交易, 放款时间甚至已经达到明年。

“这一次额度的明显收紧大概是从7月收紧的。”广东一家商业股份银行的工作人员也对时代周报指出,从7月第二周之后,该行在房贷额度方面出现明确收紧。“一开始是放款周期变长,目前已经不能承诺放款时间,有额度就可以放款。”

至于房贷是否仍将延续收紧,中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表达了乐观看法:“央行点名很清楚,是限制违规资金流入房地产,对于正常的按揭贷款,没有任何收紧,基本没有影响。”